Caceres tiene una parte importante del parque de viviendas construida entre los años 60 y los 80. Barrios como el casco antiguo, San Antón, Pinilla, R-20, R-66, parte de Cánovas o Mejostilla concentran muchos pisos de esa epoca que hoy estan llegando a la edad en la que requieren una reforma seria si quieren seguir siendo confortables.
Estos pisos no son malos: muchos tienen estructuras solidas y materiales nobles que aguantan perfectamente. Pero hay aspectos que si o si hay que actualizar, porque son fuente de problemas, de gasto energetico y de incomodidad. En este articulo repasamos cuales son y damos precios orientativos en Caceres.
Instalaciones electricas: la prioridad numero uno
Un piso de los 60 o 70 tiene una instalacion electrica que no cumple ni de lejos la normativa actual. Suele tener seccion de cable insuficiente, sin diferenciales o con uno solo para todo el piso, sin toma de tierra real en muchos casos y con mecanismos que ya estan al limite.
El riesgo no es solo de averia: es de incendio. Cualquier electrodomestico potente moderno (vitroceramica, horno, microondas, lavavajillas, aire acondicionado) tira mucha mas potencia que los aparatos para los que se diseño la instalacion original.
Renovar completamente la instalacion electrica de un piso de 80 m² en Caceres, dejandolo con cuadro nuevo, diferenciales por circuitos, toma de tierra y boletin para la compañia, sale entre 2.800 y 4.500 euros. Es una inversion innegociable.
Que entra en una instalacion electrica nueva
- Cuadro nuevo con magnetotermicos diferenciados por circuito (cocina, baños, alumbrado, etc.)
- Cableado de toda la vivienda con seccion adecuada
- Toma de tierra conectada al pararrayos o pica
- Mecanismos nuevos en todas las estancias
- Boletin electrico nuevo emitido por instalador autorizado
Fontaneria y saneamiento: cambiar todo lo que se pueda
El segundo gran capitulo es la fontaneria. En pisos antiguos de Caceres encontramos tuberias de plomo, hierro galvanizado o cobre con muchos años, todas con problemas. El plomo es toxico, el hierro se oxida por dentro reduciendo el caudal y el cobre antiguo suele tener picaduras.
Lo recomendable es renovar toda la fontaneria interior del piso pasando a multicapa PEX-AL-PEX, con las nuevas tuberias por techo o por suelo (no embebidas en pared sin proteccion). Coste para un piso de 80 m² con dos baños y cocina: 2.500-4.000 euros.
El saneamiento (desagües) tambien suele estar en muy mal estado. En pisos antiguos es comun ver bajantes de fibrocemento o de PVC viejo con perdidas. La sustitucion de los desagües interiores del piso ronda los 800-1.500 euros. La sustitucion de la bajante general requiere acuerdo de la comunidad y va aparte.
Aislamiento termico: el gran cambio en confort
Los pisos de los 60-70 en Caceres tienen un aislamiento practicamente inexistente. Paredes de ladrillo macizo o de doble hoja sin camara aislada, ventanas de aluminio sin rotura de puente termico y vidrios sencillos. El resultado: en invierno se hiela el piso y en verano es un horno.
Caceres tiene veranos muy duros (30-40°C frecuentes) e inviernos frescos. Un piso sin aislamiento puede gastar tranquilamente 1.800-2.500 euros al año en climatizacion, frente a 600-900 de uno aislado correctamente.
Trasdosados interiores
La solucion mas comun en reforma de piso es hacer trasdosado interior de las paredes que dan al exterior. Se monta una estructura metalica de 5-7 cm separada de la pared, se rellena con lana de roca o lana mineral y se cierra con placa de yeso laminado.
Coste orientativo: 40-60 euros/m² de pared trasdosada, instalado. En un piso de 80 m² con 50 m² de pared exterior, son 2.000-3.000 euros. Se nota muchisimo en confort y en factura.
Carpinteria exterior
Cambiar las ventanas viejas por carpinteria de aluminio con rotura de puente termico y doble vidrio bajo emisivo es otra de las inversiones que mas se notan. Coste medio por ventana en Caceres: 450-900 euros según tamaño y prestaciones. Una vivienda de 80 m² con 6-7 ventanas se va a 3.500-6.000 euros.
Si la vivienda esta orientada al sur o al oeste (muy comun en Caceres), conviene incorporar persianas con aislamiento en el cajon y vidrios de control solar para reducir la entrada de calor estival.
Posibles patologias estructurales en pisos antiguos
No todos los pisos antiguos tienen problemas estructurales, pero hay señales que conviene revisar antes de comprar o reformar:
Aluminosis
El cemento aluminoso se uso en España entre los años 50 y 70. En Caceres su presencia es minoritaria pero no nula. Genera perdida de resistencia del hormigon, especialmente en viguetas. Si tienes dudas, un test de aluminosis cuesta unos 250-400 euros por edificio.
Vigas de madera con xilofagos
En el casco historico de Caceres muchos forjados son de madera. Hay que revisar si tienen termitas o carcoma, y si las cabezas (donde apoyan en el muro) estan podridas por humedad. Un informe de patologia con sondeos cuesta entre 400 y 800 euros.
Humedades por capilaridad
En plantas bajas o semisotanos del centro es comun. Identificar el tipo de humedad es clave para resolverla bien. Si quieres profundizar tenemos un articulo completo sobre humedades en casa: tipos, causas y soluciones.
Grietas en muros
Diferenciar entre grietas superficiales (de revoque o pintura) y grietas estructurales requiere ojo experto. Las que cruzan ladrillo y siguen un patron diagonal son las preocupantes. Si tienes dudas serias, contratar un informe pericial de construccion evita comprar problemas.
Distribucion: adaptar al uso actual
Los pisos de los 60-80 estaban pensados para otra forma de vivir: cocinas cerradas pequeñas, salones de gala, pasillos largos, dormitorios pequeños y casi siempre un solo baño. Hoy queremos cocinas integradas, salones amplios, baños mas grandes y a veces un despacho.
Modificar la distribucion suele ser parte central de la reforma. Lo importante es identificar bien los muros de carga y trabajar con ellos, no contra ellos. Tirar tabiques no estructurales es barato (250-450 euros/unidad) pero abrir un muro de carga requiere calculo estructural y dintel metalico, lo que suma 1.500-4.000 euros por hueco.
Tienes mas informacion en nuestro articulo sobre reformar vivienda en Caceres.
Cocina y baños: las dos joyas de la reforma
En pisos antiguos cocina y baños son siempre intervencion completa. La cocina antigua tiene muebles inutilizables, electrodomesticos que ya no se fabrican, encimera quemada o rayada, alicatado a media altura tipo años 70. Reforma integral de cocina en Caceres calidad media: 9.000-14.000 euros.
Los baños antiguos suelen tener bañera con plato bajo, sanitarios y griferia obsoletos, alicatado anticuado y a veces ni siquiera ventilacion forzada (lo que genera humedades). Reforma de un baño calidad media: 5.500-8.500 euros.
Pintura y acabados
La parte final, la mas visible, es la pintura, los suelos y la carpinteria interior. En un piso de 80 m² esto supone unos 6.000-10.000 euros: 1.500-2.500 para pintura completa, 1.800-3.500 para suelo nuevo (laminado o vinilico) y 2.500-4.000 para carpinteria interior nueva.
Si el suelo original es de mosaico hidraulico (algunos pisos antiguos de Caceres lo tienen), conviene valorar conservarlo. Pulido y restauracion sale por 30-45 euros/m² y el resultado es espectacular.
Presupuesto global tipico para un piso antiguo en Caceres
Para un piso de 80 m² de los 60-80 en Caceres, una reforma integral seria (instalaciones nuevas, aislamiento, distribucion adaptada, cocina y baños nuevos, acabados calidad media) se mueve en estos rangos:
- Reforma sin tocar distribucion: 50.000-65.000 euros
- Reforma con cambio de distribucion: 60.000-80.000 euros
- Reforma con apertura de muros de carga: 70.000-95.000 euros
Documentacion previa: el libro del edificio
Antes de empezar una reforma profunda es muy util tener el libro del edificio de la comunidad, donde estan los planos originales, las instalaciones comunes y posibles incidencias historicas. Si no existe (en pisos antiguos es habitual), un buen aparejador puede ayudarte a recopilar la informacion clave.
Estudiamos tu piso antes de proponerte nada
En VCB Obras y Proyectos tenemos experiencia reformando pisos antiguos en todos los barrios de Caceres. Sabemos donde aparecen los problemas tipicos y como abordarlos sin sustos. Si tienes un piso de los 60-80 y quieres saber por donde empezar, escribenos a info@vcbobras.com o rellena el formulario de la web. Visitamos tu piso, te explicamos que actualizar primero y te preparamos un presupuesto desglosado y realista.